2025년 베트남 부동산 투자 법률 및 실무 지침

베트남은 최근 부동산 관련 법률을 대폭 개정하며 외국인 투자 환경을 개선하고 있습니다. 최근 새로운 토지법, 부동산 거래법, 주택법이 발효되면서 베트남 부동산 시장에 큰 변화가 예상됩니다. 이러한 법률 개정은 특히 해외거주 베트남인과 외국인 투자자들에게 더 많은 기회를 제공하며, 부동산 거래 절차의 간소화와 투명성 향상을 목표로 하고 있습니다. 2025년 8월을 기준으로 정리한 관련 법률 및 실무 지침을 아래와 같이 공유합니다.

면책 조항 - 본서는 오직 이해를 돕기 위한 참고 자료이며, 오류를 포함할 수 있습니다. 폐사는 그 내용, 그에 근거하여 이루어진 행위 등등 일체에 대하여 법적 책임을 지지 않습니다. 법률 자문 및 대리가 필요하신 경우, 본서 하단의 양식에 문의를 남겨 주시면, 영업일 기준 24시간 내에 응답드립니다.

 

1. 일반

1.1. 주요 법률의 출처

부동산 법의 주요 출처는 다음과 같습니다:

• 토지 법 2024 (31/2024/QH15)
• 부동산 사업 법 2023 (29/2023/QH15)
• 주택 법 2023 (27/2023/QH15)
• 상기 법률의 다양한 조항을 시행하거나 명확히 하기 위한 지침을 제공하는 정부 또는 총리가 발행한 해당 법령이나 결정, 그리고 각 부처의 회람.

1.2. 주요 시장 동향 및 거래

부동산 시장은 기존 부동산 프로젝트의 역동적인 매매를 보이고 있습니다. 그러나 자산 이전은 여전히 자본 조달의 주요 방법으로 남아 있습니다. 새로운 2023년 주택법으로 인해 시장은 또한 새로운 사회 주택 프로젝트 개발의 변화를 보일 것으로 예상됩니다. 산업 단지에 대한 투자는 꾸준한 자본 유입을 누리고 있는 것으로 보입니다.

1.3. 개혁 제안

부동산 활동을 규율하는 법적 체계는 개혁되어 2024년 8월 1일부터 발효될 예정입니다. 추가적인 개혁을 제안하기에는 아직 이르지만, 외국인 투자 기업의 사업 활동 범위에 관한 특정 수정이 이루어졌습니다.

특히, "외국인 투자 기업"의 정의가 투자, 토지 및 부동산 거래법 전반에 걸쳐 표준화되었습니다. 이전에는 외국인 소유 지분이 있는 모든 법인이 부동산 거래법 및 토지법에 따라 외국인 투자 기업으로 분류되었습니다. 이 명확해진 정의로 인해 "외국인 투자 기업"의 기준을 충족하지 않는 법인은 이제 현지 법인으로서 부동산 거래에 참여할 수 있습니다. 또한, 외국인 투자 기업은 이제 산업 단지 내 토지사용권을 취득할 수 있습니다.

그럼에도 불구하고, 법률이 어떻게 적용되고 시장에 어떻게 적응하는지를 관찰하는 데는 시간이 걸릴 것입니다.

2. 매매

2.1. 재산권의 종류

베트남에서 부동산에 대한 권리는 다음을 포함합니다.

• 토지에 부속된 권리 - 즉, 토지사용권(LUR). 베트남에는 토지 소유권이라는 용어가 없는데, 이는 법률상 토지가 "인민의 소유"하에 있는 것으로 간주되기 때문입니다. 토지 사용자의 LUR의 하위 집합에는 소유권과 유사하게 이러한 LUR을 이전(매각이 아닌), 자본화, 임대(또는 전대), 유증, 교환, 증여, 담보 또는 저당할 권리가 포함됩니다. 반면에, 부동산 소유자는 토지에 대한 LUR을 보유하면서 토지 위의 재산에 대한 소유권을 가집니다. 따라서 이론적으로 베트남에서 토지를 취득한다는 것은 토지에 부속된 권리의 일부 또는 전부를 취득하는 것을 의미합니다. 토지 범주(임대 토지 또는 할당 토지)에 따라 토지 사용자가 LUR의 전부 또는 일부에 대한 권리를 갖는 것이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 연간 임대료를 지불하는 임대 토지를 보유한 토지 사용자는 LUR을 담보로 사용할 수 없지만, 할당 토지의 토지 사용자는 그렇게 할 수 있습니다.
• 토지 위의 건물 구조물에 대한 소유권(있는 경우).
• 프로젝트 개발에 대한 투자권.

2.2. 소유권 이전에 적용되는 법률

부동산에 대한 소유권은 LUR 및 토지 위의 건물 구조물을 포함할 수 있습니다. 토지법은 LUR 문제를 구체적으로 다루고, 다른 법률(예: 민법, 주택법, 부동산 거래법, 투자법, 기업법)은 건설 구조물 또는 부동산 사업과 관련된 문제를 다룹니다.

주택 및 건물 구조물의 소유권 이전을 각각 구체적으로 다루는 주택법 및 부동산 거래법 외에는 산업, 사무실, 소매 또는 호텔과 같은 부동산 유형에 대한 명확한 구분이 없습니다. 따라서 일반적으로 부동산 이전 거래는 해당 주체에 따라 다양한 법률의 대상이 될 수 있습니다. 그러나 다양한 LUR로 인해 부동산을 이전하는 거래에서 거래 구조, 절차 및 문서에 차이가 있습니다. 따라서 부동산 이전 거래에는 다른 법률이 적용됩니다.

베트남 법은 재산권이 관할 당국에 등록될 때까지 법적으로 제대로 인정되지 않는 엄격한 소유권 등록 시스템을 따른다는 점에 유의해야 합니다.

2.3. 합법적이고 적절한 소유권 이전의 효력 발생

부동산 소유권 이전은 거래 문서가 법률을 준수하고 소유권 이전이 토지 등기 당국에 적절하게 등록된 경우 합법적이고 유효합니다. 부동산에 대한 소유권은 토지사용권 및 토지에 부속된 자산 증명서(LURC)에 인정되고 기록됩니다.

이전 계약은 서면으로 작성되어야 하며, 유효하려면 허가받은 유능한 공증 사무소에서 공증을 받아야 합니다(일부 예외 있음). 소유권 이전은 지방 수준의 농업 환경부(DAE) 산하 토지 등기 사무소에 등록 및 기록되고, 양수인을 현재 토지 사용자 및/또는 부동산 소유자로 하는 LURC에 반영되면 완료된 것으로 간주됩니다.

베트남에는 권원 보험이라는 개념이 없습니다. 그러나 구매자는 이전 계약에 서명하고 대금을 지불하기 전에 관련 출처(예: 토지 등기 사무소 또는 DAE 및 공증 사무소)에서 부동산의 유효성 및 법적 상태를 확인해야 합니다. 이는 재산에 대한 저당권, 담보, 정부 회수 명령, 인클로저 또는 토지 사용 제한 등 소유권 이전을 방해할 수 있는 부담이 있을 수 있기 때문입니다. 공증법에 따르면 부동산 이전 거래의 당사자는 공증인의 입회 하에 직접 문서에 서명해야 합니다. 전자 서명은 아직 허용되지 않습니다. 그러나 양도인 또는 양수인은 위임장을 통해 대리인에게 해당 문서를 실행하거나 소유권 등록을 수행하도록 할 수 있습니다. 일반적으로 본인은 위임장의 책임에 따라 기술된 이전 거래와 관련된 대리인의 모든 행위에 대해 책임이 있습니다.

2.4. 부동산 실사

복잡한 성격 때문에, 개인 또는 부동산 프로젝트에 투자하는 법인인 구매자는 토지 및 투자 부동산에 대해 법률, 기술 및 재무 전문가의 참여하에 실사를 수행해야 합니다. 법률 실사에는 일반적으로 다음 사항을 확인하는 것이 포함됩니다.

• 매도인/양도인의 법적 능력
• 부동산 토지의 법적 상태
• 재산/투자 프로젝트 및 재산/투자 프로젝트가 위치한 토지의 유효한 소유권
• LUR의 유효성 및 부동산 개발 준수 여부
• 구역 제한, 소유권 분쟁, 재산에 대한 현재 담보 및/또는 매도인/양도인의 미지급 재정적 의무를 포함한 부동산에 대한 모든 부담.

2.5. 일반적인 진술 및 보증

부동산 거래에서 구매자는 판매자에게 다음과 같은 진술 및 보증(R&W)을 요구합니다.

• 판매자는 정식으로 설립되었거나 거래할 완전한 권한과 능력을 가짐
• 판매자는 토지 및/또는 프로젝트 투자에 대한 유효한 소유권을 소유함
• 판매자는 개발 승인, 건설 허가, 환경 평가 등을 포함하여 부동산 프로젝트에 대한 적절한 투자 및 개발 권한을 부여받음 (판매자가 개발업체인 경우)
• 부동산은 부담, 제한, 분쟁, 압류, 법원 명령 집행 또는 도시 구역 설정 명령의 대상이 아님
• 투자 프로젝트 및 토지의 부동산은 토지, 투자, 건설, 계획 및 구역 설정, 세금에 관한 법률에 따라 행정 처벌이 없음
• 부동산과 토지는 관할 당국이 내린 거래 금지 명령의 대상이 아님

그러나 R&W의 개념은 보통법 체계에서 비롯된 것으로, 민법에서는 명시적으로 규제되지 않습니다. 이 분야의 법률 자문가는 판매자가 R&W가 사실이고 계속 그러하도록 보장하도록 의무화함으로써 이러한 R&W를 시행할 수 있습니다.

계약서 초안 작성 기법에 따라, 허위 진술이나 부정확한 보증은 계약의 무효 또는 취소로 이어지거나, 허위 진술을 하거나 부정확한 보증을 한 당사자의 위반으로 이어질 수 있습니다. R&W의 존속 기간에 대한 조항을 포함하는 것은 당사자들의 책임입니다.

베트남 계약법에는 구매자와 판매자를 위한 여러 구제책이 있습니다. 예를 들어, 특정 이행, 위약금, 이행 정지, 계약 취소, 일방적 해지 및/또는 손해 배상 등이 있습니다. 이는 당사자들이 문서에서 합의한 내용 및/또는 법률에 따라 달라집니다.

R&W의 위반은 계약 위반을 구성합니다. R&W 위반 시, 피해 당사자는 실제로 발생한 손해에 대한 구제 및 보상을 청구할 자격이 있을 수 있습니다. R&W 보험은 이 관할권에서는 흔하지 않지만, 대부분의 고가 M&A 거래에서 판매자들에게 인기를 얻고 있습니다. 판매자가 진술한 특정 조건이 충족되지 않으면 계약은 무효로 간주될 수도 있습니다(즉, 판매자가 관련 법률에 따라 정식으로 설립되지 않은 경우).

2.6. 투자자를 위한 중요한 법률 분야

부동산 구매와 관련하여 투자자는 구매 거래의 특정 측면을 규율하는 토지 및 부동산 거래에 관한 법률과 M&A 거래의 맥락에서 부동산을 취득하는 경우 회사 및 투자에 관한 법률을 면밀히 준수해야 합니다. 부동산이 주택 또는 주택 프로젝트인 경우, 투자자는 주택에 관한 법률을 추가로 준수해야 합니다.

이는 국회에서 제정한 법률, 정부 또는 총리가 발행한 법령 또는 결정, 또는 상기 법률의 특정 조항을 시행하거나 명확히 하는 데 지침을 제공하는 부처에서 수시로 발행하는 회람을 포함할 수 있습니다. 이것들은 강행 법규이므로 구속력이 있으며 부동산 거래에도 적용됩니다.

2.7. 토양 오염 또는 환경 오염

환경 보호법 및 투자법에 따르면 투자 또는 개발 프로젝트는 시행 전에 환경 영향 평가 또는 보호 조치가 포함된 신고를 해야 합니다. 베트남 법(환경 보호법 2020 제15조, 민법 2015 제172조 및 제602조)은 손해를 발생시키는 환경 오염을 유발한 주체에게 명시적으로 책임을 묻고, 과실이 없는 경우에도 위반 행위를 중단하고, 구제 조치를 적용하며, 보상하도록 요구합니다. 또한, 생명을 위협하는 심각한 토지 오염이 있는 경우, 해당 토지는 관할 당국에 의해 수용될 수 있습니다.

오염을 유발한 당사자가 법에 따라 책임을 지지만, 환경 문제는 일반적으로 인수 후에 발견되므로 가장 큰 영향을 받는 당사자는 구매자, 즉 현재 소유자/토지 사용자입니다. 따라서 구매자는 인수 거래에서 환경 문제에 대한 실사를 수행하여 이와 관련된 위험과 책임을 평가하고, 거래 문서에 적절한 조항을 포함시켜 그러한 책임의 위험을 완화하거나 배제해야 합니다.

2.8. 구역 설정 또는 계획법에 따른 부동산의 허용된 용도

지방 당국은 10년마다 토지 이용, 개발 및 도시 구역 설정에 대한 종합 계획을 적용하고 5년마다 이를 검토합니다. 예를 들어, 종합 계획은 주거용 주택 프로젝트나 산업 프로젝트를 개발할 수 있는 위치와 건설 범위의 높이 및 면적 등을 정의하는 토지 이용 목적을 제공합니다. 법적으로 이 정보는 공개적으로 접근할 수 있습니다. 그러나 실제로는 중앙 집중화되어 있지 않아 완전히 이용 가능하고 접근하기가 어려운 경우가 많습니다. 구매자는 이러한 정보에 접근하기 위해 컨설팅 서비스를 이용해야 합니다.

투자에 따라, 지방 자치 단체의 장려 및 지원 정책, 프로젝트의 규모 및/또는 중요성에 따라, 당국은 사례별로 해당 프로젝트에 맞추거나 용이하게 하기 위해 종합 계획을 변경하자는 개발자의 제안을 고려할 수 있습니다. 일반적으로 개발자는 정해진 종합 계획에 따라 프로젝트를 수행해야 하지만, 지방 당국이 아직 계획을 수립하지 않은 곳에서는 개발자가 제안을 제공할 수도 있습니다.

2.9. 유죄 판결, 수용 또는 강제 구매

토지법 2024, 주택법 및 자산 강제 구매에 관한 법률은 부동산을 포함한 자산의 압류, 수용 및 강제 구매에 대해 규정합니다. 일반적으로 토지 및 부동산은 다음과 같은 상황에서 수용될 수 있습니다:

• 국가 안보 및 국방 목적
• 국가 및 공익에 기여하는 사회 경제적 발전 목적
• 토지 사용자의 토지 관련 법률 위반
• 토지 사용의 합법적인 종료(토지를 사용하는 투자 프로젝트의 종료 포함)
• 자발적인 반환
• 생명을 위협하는 사건
• 국가 방위 또는 안보, 전쟁 또는 비상사태, 또는 자연재해 예방 및 퇴치를 위한 국가에 의한 토지 징발

수용 절차는 수용 원인에 따라 다른 방식으로 진행될 수 있습니다. 이론적으로 정부는 재산 소유자나 토지 사용자에게 수용의 원인과 법적 근거를 참조하여 구매, 수용 또는 회수를 서면으로 통지하고, 그에 따른 수용 결정을 내립니다.

구매의 경우, 구매 가격은 소유자와 합의하거나 당국이 결정할 수 있습니다. 관련 기관 간의 협의를 통해 공정한 시장 가격에 대한 합의에 도달할 수 없는 경우, 당국은 구매 및 정산을 진행할 수 있지만, 소유자는 결정에 대해 항소할 권리가 있습니다. 나중에 구매가 불공정하다고 판결되면 소유자는 보상을 받을 수 있습니다. 법률 위반으로 인한 수용의 경우, 토지 사용자에게는 보상이 부여되지 않을 수 있습니다.

당국이 승인한 마스터플랜에 따르면, 경제 개발 목적(예: 산업 단지 또는 인프라 개발)으로 당국이 토지를 수용할 수 있으며, 당국은 보상 위원회를 설치하여 토지 사용자에 대한 보상 및 손해를 평가하고 적용합니다. 실제로 토지 사용자는 자신들과 당국 간의 견해 차이로 인해 부여된 보상에 동의하지 않는 경향이 있지만, 토지 보상은 여전히 시행될 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 2024년 토지법 조항에 따라 프로젝트 개발자는 공식적인 토지 회수 및 보상 절차를 거치지 않고도 토지 사용자 또는 부동산 소유자로부터 직접 토지사용권(LUR)을 취득할 수 있습니다. 이러한 경우 관련 당사자들은 구매 가격에 대해 사적으로 협상하고 합의에 도달하여 전체 토지 취득 절차를 신속하게 처리하는 적극적인 접근 방식을 취할 수 있습니다.

2.10. 거래에 적용되는 세금

부동산 이전에는 두 가지 주요 거래 유형이 있습니다.

• 부동산 자산 매매(자산 거래) 또는
• 부동산 소유 회사 또는 "SPV"의 주식 이전(주식 거래).

각각에 대해 특정 필수 조건이 적용됩니다. 거래는 이러한 조건이 완전히 충족된 경우에만 합법적으로 체결될 수 있습니다.

자산 거래

자산 거래에서 매매 거래는 토지 및 부동산 거래법을 준수해야 하며, 특히 추가 조건이 충족되어야 하는 부동산 프로젝트의 경우 더욱 그렇습니다. 토지와 관련된 모든 거래는 서면으로 작성되어야 하며, 계약 당사자 중 하나가 부동산 거래 법인이 아닌 한 효력을 위해 관할 공증 사무소에서 공증을 받아야 합니다. 토지 사용자 또는 매각된 재산의 소유권 변경은 합법적인 소유권을 인정받기 위해 토지 등록 사무소에 등록되어야 합니다.

세금 관점에서 볼 때, 자산 거래는 토지 위의 재산, LUR 및 부동산 투자 프로젝트의 이전을 포함할 수 있습니다. 일반적으로 발생하는 세금 및 요금에는 부가가치세(토지에 부속된 재산 관련 거래), 소득세, 공증 수수료, LURC 발급 수수료, LURC 감정 수수료, 인지세 등이 포함될 수 있습니다. 개인 부동산 이전의 경우, 개인 판매자에게 이전 가격의 2% 세율로 개인 소득세가 적용됩니다. 법인 부동산 소유자의 경우, 법인 판매자가 발생시킨 이전으로 얻은 소득의 20%와 판매 가격에 대한 부가가치세(현재 10%)가 적용됩니다. 법률에 따라 구매자는 소유권 이전 등록 시 구매 가격의 0.5%에 해당하는 인지세를 지불해야 합니다. 세금은 소유권 등록 완료 전에 납부해야 합니다.

주식 거래

자산 거래의 대안은 주식 거래로 거래를 구조화하는 것입니다. 즉, 주식 매입을 통해 부동산을 소유한 SPV를 인수하는 것입니다. 그러면 주식 이전 절차는 주로 토지법이나 주택법(재산이 주택인 경우)이 아닌 투자법과 기업법에 따라 수행됩니다. 기술적으로 SPV의 주식(소수, 과반수 또는 전체 주식)을 이전하는 경우에는 자산 거래로 취급되지 않기 때문에 차이가 있습니다. 그러나 특히 SPV가 단일 투자 프로젝트만 보유하고 있는 경우에는 신중한 구조화가 필요합니다. 라이선스 당국이 이를 주식 이전이 아닌 프로젝트 이전으로 볼 수 있기 때문입니다.

외국인 투자자 또는 외국인 투자 법인이 SPV의 주식을 취득하여 다음과 같은 결과가 발생하는 경우:

• 외국인 지분 비율이 50% 미만에서 50% 이상으로 증가하거나 50%에서 그 이상으로 증가하여 SPV의 정관상 회사 지분의 50%를 초과하는 경우, 또는
• SPV가 외국인 구매자에게 조건부 사업(부동산 거래 포함)을 운영하는 경우 SPV의 외국인 소유 비율이 (어떤 비율로든) 증가하는 경우,

투자자들은 거래에 대해 투자 관리 기관(지방 계획 투자부 또는 DPI)의 승인을 받아야 합니다.

주식 또는 지분 이전 계약은 공증 없이 서면으로 작성됩니다. 법인 소유권의 모든 변경은 관할 당국의 사업자 등록 사무소에 등록해야 합니다. 주식 매도인은 거주 개인 또는 법인의 경우 과세 소득에 대해 20%, 주식회사의 경우 주식 가치의 0.01%의 소득세를 부담할 수 있습니다. 그러나 이 문제에 대해 세무 당국이 다른 견해를 가지고 있으므로 신중하게 검토해야 합니다.

거래 비용의 분배는 거래 당사자 간에 협상하고 합의할 수 있습니다.

2.11. 외국인 투자자에 대한 법적 제한

베트남 법에 따라 부동산 관련 인수 거래에서 외국인 투자자에 대한 몇 가지 요구 사항과 제한이 있습니다. 외국인 투자자는 법인과 개인의 두 그룹으로 분류됩니다. 법인 외국인 투자자는 직원 숙소 또는 사업 운영을 위한 구매가 아닌 한 부동산을 직접 취득할 수 없습니다. 따라서 베트남에서 부동산 거래 사업에 참여하려는 외국 법인에게는 법인 구조화가 필요합니다.

개인 외국인 투자자는 개발된 부동산 프로젝트의 주택 부동산(주로 콘도미니엄 또는 아파트)만 구매할 수 있으며, 다음 조건이 충족되는 경우에만 가능합니다:

• 외국인 투자자는 베트남 입국 시 출입국 스탬프가 찍힌 유효한 여권을 소지하고 있어야 함.
• 해당 부동산은 허가받은 개발업체에 의한 상업용 주거 주택 개발 프로젝트 내에 있어야 함.
• 해당 부동산은 국가 안보 및 국방 지역에 위치하지 않아야 함.

개발업체는 외국인 구매자에게 유닛을 판매할 수 있지만 프로젝트 총 유닛의 30%를 초과할 수 없습니다. 외국인 주택 소유자는 50년 동안 주택 부동산에 대한 소유권을 가지며, 이는 현지 주택 소유자의 "장기" 소유권과 비교하여 만료 시 추가 50년 동안 갱신 가능합니다. 외국인 소유자는 자신의 유닛을 외국인 또는 현지 구매자에게 판매할 수 있습니다. 현지 구매자에게 판매하는 경우, 해당 현지 구매자는 해당 유닛에 대한 "장기" 소유권을 복원할 자격이 있습니다. 외국인 개인 소유자는 베트남 주택 소유자와 동일한 소유권(판매, 임대, 대여, 증여, 저당 등)을 가집니다. 그러나 베트남 법에 따라 설립된 외국인 소유 회사는 구매한 아파트 유닛에 대해 제한된 소유권을 가집니다(예: 소유자 사용 전용, 타인에게 임대 불가).

외국인 투자 기업은 당국으로부터 토지를 취득하거나 필수 조건 충족을 조건으로 베트남 법인 토지 소유자로부터 토지를 취득하여 베트남 법에 따라 부동산 개발 프로젝트(주거, 상업, 산업, 호텔 및 사무실 등)를 개발할 수 있습니다.

3. 부동산 금융

3.1. 상업용 부동산 취득 자금 조달

개인 주택 구매자는 구매 자금을 조달하기 위해 구매한 부동산(건설 중인 부동산 포함)을 담보로 사용할 수 있습니다. 그러나 시장 관행상 대출 기관은 일반적으로 부동산 가치의 약 70%에 해당하는 대출을 수용합니다. 대출 이자율은 일반적으로 장기 은행 간 대출 금리에 2%에서 3%의 마진을 더한 것입니다.

상업용 부동산을 취득할 때, 대출 기관은 부동산 가치 외에도 차용인의 대출 상환 능력을 평가하기 때문에 금융이 더 복잡합니다. 그러나 대출에는 동일한 원칙이 적용됩니다. 즉, 차용인은 부동산 가치의 최소 30%에 해당하는 자금을 보유해야 하며, 나머지 금액은 베트남에서 운영되는 현지 또는 외국계 은행인 채권자와 평가하고 합의한 조건에 따라 대출을 받아야 합니다. 대출은 해외 은행, 모회사, 주주 또는 해외 비즈니스 파트너에 의해 구조화되고 제공될 수도 있습니다. 그러나 주택 프로젝트는 모회사 대출이 더 이상 허용되지 않으므로 베트남에서 허가받은 신용 기관에서만 대출을 받을 수 있습니다.

또한, 구매 법인은 사모사채, 전환사채, 사업 협력, 다른 법인과의 합작 투자, 사업 협력 계약을 통한 자금 조달, 지분 모집 또는 프로젝트가 주거용 주택 개발 프로젝트인 경우 미분양 주택 구매자로부터의 선금 수령 등 여러 다른 옵션을 고려할 수 있습니다. 차용인은 다른 자산이나 개인 보증을 담보로 사용할 수도 있습니다.

3.2. 상업 투자자가 설정하는 일반적인 담보

신용 기관으로부터 자금을 조달하는 것이 가장 일반적이지만, 대출 기관은 일반적으로 다음에 대한 최우선 담보를 요구합니다:

• 프로젝트가 기반을 둔 토지
• 프로젝트 개발에 관한 권리
• 분양 전 부동산
• 부동산 매각으로 인한 수익금 또는 수입금

3.3. 외국 대주에게 부동산 담보 제공에 대한 제한

베트남에서는 목적, 통화, 담보 거래, 최대 원금 및 외국 대출에 발생하는 수수료 또는 비용에 대한 제한을 조건으로 외국 대출이 허용됩니다. 그러나 주택 프로젝트는 베트남에서 허가받은 신용 기관에서만 대출을 확보할 수 있습니다. 기간이 12개월 이상인 외국 대출은 베트남 중앙은행에 등록해야 합니다.

또한, 토지법은 국가로부터 토지 할당 또는 일시불 토지 임대를 통해 토지사용권을 취득한 외국인 직접 투자 기업은 베트남에 정식으로 설립된 신용 기관에만 토지사용권 및/또는 토지에 부속된 자산을 담보로 제공할 수 있다고 규정하고 있습니다. 외국 대주에게 부동산을 담보로 제공하는 것은 허용되지 않으며 법적 권한이 없는 것으로 인정됩니다. 그러나 외국 대주들은 적절한 법적 구조를 갖춘 베트남 내 대리 은행을 통해 간접적으로 LUR을 담보로 보유할 수 있습니다.

3.4. 담보의 부여 및 실행과 관련된 세금 또는 수수료

부동산에 대한 담보는 정식으로 실행되어 관할 당국에 등록되어야 하며, 일반적으로 토지 등록 및 공증 수수료가 발생합니다.

3.5. 법인이 유효한 담보를 제공하기 전의 법적 요건

토지사용권에 대한 담보를 제공하려면 다음이 필요합니다:

• 토지사용권 증명서
• 권리는 분쟁이 없어야 하거나, 분쟁 해결 기관에 의해 분쟁이 해결되어야 함
• 토지사용권은 판결 집행을 위해 제한될 수 없음
• 권리는 토지 사용 기간 내에 있어야 함 (최소 7년의 토지사용권이 남아 있어야 함)
• LUR은 가처분 대상이 아님
• LUR과 관련된 재정적 의무가 계류 중이어서는 안 됨

3.6. 차용인이 채무 불이행 시의 절차

차용인이 채무 불이행 상태일 때, 신용 기관(대주)은 합의된 만기일 이전 또는 10일 이내에 대출 상환 구조 조정을 고려해야 하며, 신용 기관의 재정 능력과 차용인의 채무 상환 능력 평가를 고려해야 합니다. 대주가 채무 구조 조정을 거부하고 지연된 지급을 연체 채무로 인정하기로 결정한 경우, 해당 연체 채무에 관한 상환 상태를 차용인에게 통지해야 합니다.

담보물 실현은 대주와 차주 간의 합의에 따라 진행되며, 실현 15일 전(별도 합의가 없는 경우)에 차주 및 기타 담보권자에게 통지한 후 진행됩니다. 다양한 요인에 따라 부동산 담보를 실현하는 데 필요한 시간은 다릅니다. 경매 방식으로 실현하는 경우 더 많은 당사자가 관여하여 절차가 길어집니다. 합리적인 가격에 부동산을 취득할 적절한 구매자를 찾는 데도 시간이 걸립니다. 일반적으로 부동산 담보를 성공적으로 집행하고 실현하는 데 예상되는 시간 범위는 약 6개월에서 12개월 이상입니다.

제3자에 대해 효력을 가지려면 부동산인 담보물은 무담보 채무보다 우선순위를 갖기 위해 토지 등기소에 등록되어야 합니다. 동일한 담보물에 대한 다른 담보 채무와 관련하여 우선순위는 설정된 시간 순서에 따라 결정됩니다. 차용인의 채무 불이행 시 부동산 가치가 대출 원금과 이자를 충당하기에 충분한지 확인하기 위해 정기적인 담보물 평가가 필요합니다.

3.7. 기존 부채를 신규 부채보다 후순위로 두기

기존 담보부 채무는 후자가 적법하게 등기되고 전자는 등기되지 않은 경우, 또는 대주/채권자들이 상환 우선순위 변경에 합의한 경우 신규 채무보다 후순위가 됩니다.

3.8. 환경법에 따른 대출 기관의 책임

2.7 토양 오염 또는 환경 오염을 참조하십시오.

3.9. 차용인이 파산하는 경우의 효과

차용인이 파산하여 관할 법원에서 파산 사건이 처리될 때 담보권에 미치는 영향은 사업 회생 계획의 대상인지 여부에 따라 달라집니다. 그렇지 않은 경우, 담보 자산은 담보 채무가 만기가 되면 당사자 간의 합의에 따라 실현됩니다. 채무가 만기가 아닌 경우, 관할 법원은 담보 계약이 파산 사건의 대상이 되기 전에 체결된 경우 담보 계약 및 담보 재산의 실현에 의한 상환을 연기합니다.

담보물이 사업 회생 계획의 대상인 경우, 그 실현은 채권자 총회에서 결정됩니다.

3.10. 대출에 대한 세금

법률은 부동산과 구체적으로 관련된 대출에 대한 세금을 규정하고 있지 않습니다. 그러나 대출 기관(외국 법인 또는 베트남 법인)은 해당 대출로부터 얻은 이자에 대해 발생하는 소득세를 부담해야 합니다.

4. 계획 및 구역 설정

4.1. 전략적 계획 및 구역 설정에 적용되는 입법 및 정부 통제

지역(농촌 및 도시 지역) 및 프로젝트의 계획 및 구역 설정은 관할 당국(지방 및 지구 수준의 인민 위원회 포함)의 승인을 받아야 합니다.

4.2. 설계, 외관 및 시공 방법에 적용되는 입법 및 정부 통제

건물의 설계는 종합 계획(있는 경우)을 준수해야 하며, 평가 및 승인을 받아야 합니다. 승인된 설계는 관할 당국(일반적으로 관할 지방 건설부)이 프로젝트 건설 전에 개발자에게 건설 허가를 발급하는 근거가 됩니다. 면제되지 않는 한, 유효한 건설 허가 없이 이루어지는 모든 건물 또는 개조 공사는 건설에 관한 법률을 위반하는 것으로 간주됩니다.

4.3. 규제 당국

부동산 필지는 계획 수준에 따라 관할 당국이 승인한 지정된 용도에 따라 개발되어야 합니다. 지방 인민 위원회는 상급 당국이 승인한 계획을 준수해야 하는 지구 수준의 토지 이용 계획을 승인합니다. 규모에 따라 기능적 구역은 투자 프로젝트 개발을 위한 하위 구역을 구성해야 합니다.

일반적으로 건설, (도시) 계획 및 토지에 관한 법률은 부동산의 개발 및 지정된 용도 문제에서 가장 중요합니다.

4.4. 신규 프로젝트 개발 권한 획득

새로운 부동산 프로젝트를 개발할 때, 2020년 투자법 제29조에 따라 프로젝트 투자 및 투자자 선정 승인(총칭하여 "투자 승인")이 일반적으로 필요합니다. 규모, 사회 경제적 효과 또는 국가 안보 문제에 따라 이러한 승인은 국회, 베트남 정부 또는 지방 수준의 인민 위원회 권한 하에 있을 수 있습니다. 이러한 발급 기관은 투자 프로젝트 신청서에 관련된 측면과 문제(예: 구역 설정, 계획, 토지 이용, 환경, 국방 등)에 대해 관련 당국과 협의해야 합니다. 따라서 이러한 의견은 투자 프로젝트 승인에 영향을 미칩니다.

프로젝트 투자 승인을 위한 신청 서류는 2020년 투자법 제33조에 규정되어 있으며, 종합 계획과의 프로젝트 적합성, 토지 이용 요구, 경제적, 사회적 및 환경적 효과, 사용될 기술, 시장 접근성 등을 기술하는 것을 목표로 합니다. 법률은 투자 프로젝트에 대한 시간표를 정하고 있으며, 투자자 선정 승인은 3개월에서 6개월이 걸릴 수 있지만 일반적으로 더 오래 걸립니다.

기본적으로 투자자는 투자 승인이 부여되고 설계 평가 승인, 건설 허가 등 건설에 필요한 절차가 완료된 후 부동산 프로젝트를 수행할 수 있습니다.

2020년 투자법에 따라 투자 프로젝트로 간주될 수도 있는 신규 부동산 프로젝트 개발 또는 대규모 리모델링을 통해 베트남에 자금을 투자하는 외국인 투자 기업 또는 외국인 투자자는 이 법에 따라 투자 등록 증명서를 추가로 취득해야 합니다.

4.5. 당국의 결정에 대한 항소권

투자법에 따라 투자자가 투자 프로젝트 제안 또는 신청에 대한 당국의 거부에 대해 항소할 수 있는 메커니즘은 없습니다. 그러나 투자 실행 단계에서 투자자는 불만 처리법 또는 고발법에 따라 당국 또는 공무원의 행정 결정 또는 행위에 대해 항소할 권리가 있습니다.

4.6. 지방 또는 정부 당국과의 협약

토지 임대 자격으로 분류된 목적으로 토지사용권을 사용하는 프로젝트는 관할 당국과 임대 계약을 체결해야 합니다. 국가 기관과의 대부분의 계약 유형은 공공-민간 파트너십법 및/또는 2023년 입찰법에 따라 공공-민간 파트너십 프로젝트를 위해 체결됩니다.

4.7. 개발 및 지정 용도에 대한 제한 시행

4.3 규제 당국 및 4.4 신규 프로젝트 개발 권한 획득을 참조하십시오.

5. 투자 수단

5.1. 투자자가 부동산 자산을 보유하는 데 사용할 수 있는 법인 유형

일반적으로 투자자는 다음을 통해 부동산 자산을 보유할 수 있습니다.

• 프로젝트 이전(자산 거래)을 통해 부동산을 취득하는 방법
• 부동산 보유 법인(주식 이전 거래)을 인수하는 방법
• 신규 부동산 프로젝트에 대한 투자 정책을 획득하는 방법

외국인 투자자는 베트남에 새로운 회사를 설립하여 부동산 프로젝트에 투자할 수 있습니다. 사용 가능한 법인 유형에는 유한 책임 회사와 주식 회사가 있습니다. 부동산 거래 활동의 범위는 부동산 거래법에 따라 외국인 투자 회사에 제한되어 있지만, 외국인 투자 회사는 적절한 지분 비율과 법인 구조를 채택함으로써 더 넓은 범위의 부동산 거래 활동에 참여할 수 있습니다.

경우에 따라 외국인 투자자는 토지 구획에 대한 LUR을 보유한 현지 파트너와 합작 투자를 하여 부동산 프로젝트를 개발하기 위한 프로젝트 회사를 설립할 수 있습니다.

투자자들은 또한 투자법에 규정된 사업 협력 계약(BCC)을 통해 다른 법인과 협력하여 부동산을 보유할 수 있습니다. 투자자들이 BCC에서 부동산 자산을 직접 보유하지 않을 수도 있지만, 합의된 구조에 따라 부동산 자산을 소유한 법인의 정책 결정에 영향을 미칠 것입니다.

5.2. 각 법인 유형의 구성에 대한 주요 특징 및 세금 영향

유한책임회사(LLC)는 1인 회사와 다인 회사 두 가지 범주로 나뉩니다. 전자는 구성원이 한 명뿐이며, 후자는 최소 2명 이상 50명 이하의 구성원을 포함할 수 있습니다. LLC의 구성원은 출자한 자본의 비율에 한하여 회사에 대해 책임을 집니다.

주식회사(JSC)는 최소 3명의 설립 주주를 포함하며 상장 또는 비상장일 수 있습니다. 상장된 경우 주식 매각은 증권법의 적용을 받습니다. LLC와 마찬가지로 주주의 회사에 대한 책임은 보유 주식 수에 비례합니다.

5.3. 리츠(REITs)

베트남에는 신탁의 개념이 존재하지 않으므로, 이 분야 내에 부동산 투자 신탁(REIT)은 없습니다.

5.4. 최소 자본 요건

법인 설립에 필요한 최소 자본금은 없습니다.

그러나 해당 법인이 투자법에 따라 부동산 프로젝트의 개발자로 선정된 경우, 20헥타르 미만의 부동산 프로젝트에서는 총 투자 자본의 최소 20%에 해당하는 자기자본을 보유해야 하며, 20헥타르 이상의 프로젝트에서는 최소 15%를 보유해야 합니다. 당국이 프로젝트를 승인하려면 이러한 자본 능력에 대한 증거가 있어야 합니다.

5.5. 적용 가능한 거버넌스 요구 사항

법인/개인이 부동산 프로젝트에 투자할 때 다음 조건이 충족되어야 합니다.

• 해당 법인은 베트남 법률에 따라 법인으로 정식 설립되어야 합니다.
• 프로젝트 개발자 역할을 해야 하며 부동산 이름이 공개되어야 합니다.
• 부동산 사업을 수행하는 것이 금지되거나, 일시적인 사업 중단 또는 법원 판결이나 관할 국가 기관의 종료 명령을 받아서는 안 됩니다.
• 20헥타르 미만의 부동산 프로젝트 총 투자 자본의 최소 20%, 20헥타르 이상의 프로젝트에서는 최소 15%의 자기자본을 보유해야 합니다.
• 신용 및/또는 회사채에 대해 만족스러운 부채 비율을 가져야 합니다.

5.6. 연간 법인 유지 및 회계 준수

외국인 투자 회사는 재무제표를 유지하고 매년 감사를 받아 세무 당국에 제출해야 합니다. 비용은 요구되는 작업의 복잡성에 따라 달라질 수 있습니다. 회사는 또한 투자 활동에 대해 정기적으로 당국에 보고해야 합니다.

6. 상업 임대차

6.1. 제한된 기간 동안 부동산 사용을 허용하는 계약 유형

법인 또는 개인은 항상 토지 사용 목적에 따라 정해진 기간 동안 국가로부터 할당 또는 임대 형태로 토지를 부여받게 됩니다. 토지 임대의 토지 사용 기간은 제한된 기간이지만, 토지 할당은 제한된 기간 또는 장기 사용일 수 있습니다. 기간은 국가의 재량에 따라 연장 가능합니다.

이러한 1차 토지 사용자는 토지를 사용하여 그 위에 건물을 짓고 상업적 임대 계약에 따라 제한된 기간 동안 임대할 수 있지만, 국가가 부여한 기간을 초과할 수는 없습니다.

6.2. 상업용 임대차의 종류

상업용 임대차는 유형별로 분류되지 않으며, 임차인의 지불은 당사자 간의 협상에 따라 달라집니다. 그러나 기본적인 부동산 임대료 외에 임차인은 일반적으로 다음을 부담해야 합니다.

• 공과금
• 관리 및 유지보수 비용
• 보험료

소매 공간 임대의 경우, 임차인은 "퍼센티지 임대료"를 부담할 수 있습니다.

6.3. 임대료 또는 임대 조건의 규제

부동산 임대에 관한 일반적인 규칙은 2023년 부동산 거래법 및 2015년 민법에 규정되어 있습니다. 임대료에 관한 조건은 법률의 규정에 반하거나 금지되지 않는 한 임대 계약 당사자 간에 자유롭게 협상할 수 있습니다. 산업 단지 내 임대료는 산업 단지 관리 당국의 특정 규정에 따를 수 있습니다.

6.4. 임대차의 일반적인 조건

일반적인 조건은 임대차의 성격과 목적에 따라 달라지며, 상업적 임대차의 조건은 국가가 1차 토지 사용자에게 부여한 토지 할당/토지 임대 기간 및 투자 기간(부동산 프로젝트인 경우)을 초과하지 않는다는 조건이 있습니다.

• 임대 기간의 일반적인 길이는 2년에서 5년까지 다양하며, 일부는 7년까지 연장될 수 있으며, 임대료는 매년 조정됩니다. 산업 단지 내 시설 임대의 경우, 기간은 일반적으로 전체 투자 기간 동안입니다.
• 임차인이 점유한 부동산의 유지보수 및 수리는 임대인이 임차인의 비용으로 수행합니다.
• 임대료는 월별 또는 반기별로 지불해야 합니다.

6.5. 임대료 변동

임대료 변동은 부동산 부문에 따라 다릅니다. 예를 들어, 소매 공간의 상업 임대에서는 기본 임대료가 정기적으로 조정됩니다. 임대료 조정 빈도와 비율은 전적으로 임대인의 재량에 달려 있습니다. 그러나 산업 단지 내 시설 임대의 경우, 기본 임대료는 전체 임대 기간에 대해 일시불로 지급되며 변동은 적용되지 않습니다.

6.6. 신규 임대료 결정

임대료가 일시불 지급이 아닌 한, 임대 계약에는 일반적으로 당시의 시장 가격을 기준으로 한 임대료 검토 조항이 있습니다. 일부는 임대 계약이 계속됨에 따라 특정 비율로 임대료 인상을 결정하는 것을 선택할 수 있습니다. 제안된 임대료 인상은 합리적인 경우 허용됩니다.

6.7. 부가가치세 납부

기본 임대료에는 10%의 세율로 부가가치세가 부과됩니다.

6.8. 임대차 개시 시 임차인이 지불해야 할 비용

기본 임대료 이외에 임대차 개시 시 임차인이 지불해야 할 비용은 전적으로 관련 당사자 간의 협상에 달려 있습니다. 그러나 이 관할권에서는 임차인이 임대차가 발효되기 전에 보증금을 지불하도록 요구하는 것이 일반적인 관행이며, 이 금액은 전체 임대 기간 동안 임대인이 보관합니다.

6.9. 유지보수 및 수리 비용 지불

법률에 따라 개인 소유 재산의 유지보수 및 수리는 소유자의 의무입니다. 공용 구역의 경우 공동 소유자가 그 책임을 분담합니다. 재산 임대의 경우, 임대 계약에서 임차인에게 그 의무가 이전되지 않는 한 재산 소유자가 그 의무를 집니다.

6.10. 공과금 및 통신비 지불

개인적으로 사용하는 구역에서 발생하는 공과금 및 통신비는 별도로 설치된 계량기로 측정되며 특정 사용자가 독립적으로 부담합니다. 공용 구역에서 발생하는 비용은 부동산 소유자가 부담하거나 계약서에 명시된 대로 임차인에게 분담 또는 할당됩니다.

6.11. 재산세 납부

기술적으로 임대인은 부동산 임대 활동으로 얻은 소득에 부과되는 세금을 납부할 책임이 있습니다.

6.12. 보험 문제

임차인이 부동산 및 공공 책임에 대한 모든 위험을 보장하는 보험료를 부담하는 것이 일반적인 관행입니다. 그러나 부동산 소유주가 건물 구조에 대한 보험을 드는 것도 일반적인 관행입니다. 보험은 임차인과 임대인의 이름으로 가입되며, 보장률은 임대인이 요청하는 비율로 합니다.

코로나19 팬데믹 이후 임차인들이 상당한 손실을 입었고, 임대인들이 임차인 사업장 폐쇄로 인해 기본 임대료를 포기해야 했던 점을 감안할 때, 사업 중단 보험은 이 시장에서 더 이례적입니다.

6.13. 부동산 사용에 대한 제한

일반 규정에 따라 임차인은 임대 계약에 따른 의도된 목적, 기능, 설계 및 기타 합의에 따라 부동산을 임대하고 사용할 의무가 있습니다. 임차인은 법에 따라 임대 부동산의 사소한 영향을 보존, 유지 및 수리해야 하며 손실이나 손상이 있을 경우 비용을 부담해야 합니다.

당사자 간의 협상에 따라, 임대인은 법률에 위배되지 않는 한, 특히 산업 단지 내 토지 또는 공장 임대의 경우, 임차인이 환경 보호에 관한 규정을 준수해야 하는 경우, 부동산 사용에 관해 임차인에게 추가적인 제한을 부과할 수 있습니다.

6.14. 임차인의 부동산 변경 및 개량 능력

임차인은 부동산을 변경하거나 개선할 수 있지만, 그러한 유지보수 및 개선이 부동산의 가치를 증가시키는 경우에도 항상 임대인의 동의나 승인을 받아야 합니다. 임차인의 과실이 아닌 사유로 임대 부동산의 가치가 하락하고 임대인이 후자의 통지에 대해 조치를 취하지 않는 경우, 임차인은 임대인의 동의 없이 임대 부동산을 변경하거나 개선할 수 있지만, 일반적으로 변경 계획 및 설계를 임대인에게 제출하여 승인을 받아야 합니다. 또한 임차인은 임대인이나 건물에 발생한 손해를 보상하기 위해 보증 채권이나 보증금과 같은 금액을 임대인에게 지불해야 합니다.

6.15. 특정 규정

위의 일반적인 규칙 외에도, 임대된 부동산이 속하는 부동산의 범주에 따라 특정 규정이 적용될 수 있습니다. 임대 대상 주택은 주택법에 규정된 다양한 요건을 충족해야 하며, 다음을 포함합니다.

• 소유권에 대한 분쟁, 청구 또는 청원이 없는 등 어떠한 부담도 없어야 함
• 관할 당국의 유효한 판결 또는 행정 명령의 집행으로부터 압류되지 않아야 함
• 관할 당국에 의한 토지 취소 결정, 정리 또는 파괴 통지의 대상이 아니어야 함.

산업재산은 건설, 환경보호, 소방 및 예방, 공공안전 및 질서, 노동 안전 및 위생, 기업 윤리에 관한 규제 요건을 준수해야 합니다.

6.16. 임차인 파산의 효과

일반적으로 계약에서 임대인은 파산법에 규정된 만기일로부터 3개월 이내에 채무 이행에 실패하는 등 임차인의 파산 시 임대차를 해지할 수 있습니다. 그 시점에서, 그리고 항상 당사자 간의 합의에 따라:

• 보증금(있는 경우)은 임차인에 의해 몰수됩니다.
• 임대인은 임대 부동산을 회수할 수 있습니다.

전체 임대 기간에 대한 임대료가 일시불로 지불된 경우 임대인은 남은 임대 기간에 해당하는 임대료 금액을 반환해야 합니다.

임차인이 파산 절차 개시 결정을 받은 경우, 그 이전에 발생한 미지급금(기본 임대료 포함)의 정산은 중단되며, 관련 법원의 파산 선고 결정 후 법정 지급 우선순위에 따라 이루어집니다.

6.17. 임대차 종료 또는 만료 후 점유권

임대차 계약이 종료되거나 만료되면, 임차인은 당사자들이 합의한 상태로 건물을 원상 복구해야 합니다. 추가 점유는 기본 임대료에 비례하여 유보 요금이 부과됩니다. 임대인은 사전 통지 없이 부동산에 다시 들어가 자물쇠를 바꾸거나 부동산을 회수하기 위해 필요한 조치를 취할 권리가 있습니다.

6.18. 임차권 양도권

상업용 임대차 계약의 권리와 의무는 임대 기간 만료 전에 양수인에게 양도 및 경개될 수 있으며, 이에 따라 임차인이 보유한 임대차는 종료됩니다. 권리 양도의 경우, 그에 대한 서면 통지를 임대인에게 송달해야 합니다. 경개는 임대인의 사전 동의가 필요합니다. 모든 상업적 전대차는 임대인의 사전 합의 또는 서면 동의가 있어야 합니다.

베트남 법에 따른 토지 임차권은 보통법 체계에서처럼 이해될 수 없습니다. 토지는 일반적으로 정해진 기간 동안 투자 프로젝트를 개발하기 위해 국가가 토지 사용자에게 임대하며, 토지 사용료는 토지 사용자가 부담합니다(연간 또는 일시불 지급). 일반적으로 토지사용권의 임차권 이전은 국가에 임대료를 일시불로 납부하고 LURC를 취득했으며, 토지에 분쟁이 없고 판결 집행으로 압류되지 않았으며(또는 분쟁이 분쟁 해결 기관에 의해 해결되었어야 함), LUR이 a) 판결 집행으로 압류되지 않고, b) 여전히 국가의 임대 기간 내에 있으며(최소 7년의 토지사용권이 남아 있음), c) 가처분 대상이 아니며, d) 미납된 재정적 의무가 없는 경우에 한합니다. 이전은 서면으로 작성되고 공증 및 등기되어야 합니다. 그렇지 않으면 임차권은 양도할 수 없습니다.

6.19. 임대차 계약 해지권

임대인은 다음과 같은 사유로 계약을 해지할 권리가 있습니다.

• 임차인이 만기일 후 3개월 이내에 지불하지 않은 경우
• 임차인의 파산
• 임차인이 임대 부동산을 잘못된 목적으로 사용하는 경우
• 임차인이 고의로 임대 부동산에 해로운 손상을 입히는 경우
• 임차인이 임대인의 동의나 서면 동의 없이 임대 부동산을 수리, 개량, 업그레이드, 변경 또는 전대하는 경우
• 임차인이 다른 거주자에게 영향을 미치는 방식으로 소란을 피우거나 공중위생, 보안 등을 유지하지 못하고 지방 당국의 경고에도 불구하고 이를 시정하지 않는 경우
• 당사자들이 합의한 기타 모든 경우

임차인은 임대인이 다음과 같은 경우 계약을 해지할 권리가 있습니다.

• 안전한 사용 요건을 충족하지 못하거나 임차인에게 해/손상을 초래하는 부동산을 수리하지 않는 경우
• 불합리한 비율로 임대료를 인상하는 경우
• 제3자의 권리를 제한하면서 임차인의 사용권을 제한하는 경우
• 부동산에 관한 임대인의 진술 및 보증에 위반이 있는 경우
• 당사자들이 합의한 기타 모든 경우

6.20. 등록 요건

토지사용권 및 재산(주택 또는 건축물)의 임대는 법률이 정한 양식(있는 경우)에 따라 서면으로 작성해야 합니다. 토지사용권의 임대는 토지 등기소에 등록해야 하며 임차인은 법률에 규정된 바에 따라 임대 기간 동안 LURC에 기록될 권리가 있습니다.

6.21. 강제 퇴거

법원의 판결이나 명령 없이는 부동산에서 임차인을 퇴거시키는 것은 쉽지 않습니다. 그렇게 하려면 임대인은 법원에 소송을 제기하고 소송을 진행해야 하며, 이는 상당한 시간(2년에서 6년)이 걸릴 수 있습니다.

그러나 임대인은 당국(인민위원회 대표, 경찰 등)을 동원하여 임차인이 부동산에 들어오는 것을 막을 수 있습니다(예: 자물쇠 교체, 부동산 재점유, 전기 및 수도 공급 차단). 그 결과 임차인은 부동산을 포기해야 할 수도 있습니다. 그러나 이러한 조치 또한 논란의 여지가 있으며, 경우에 따라 형사 책임이 있는 법적 위반을 구성할 수 있습니다.

6.22. 제3자에 의한 해지

부동산이 위치한 토지가 관할 당국에 의한 토지 수용 대상이 되는 경우 임대차 계약이 해지될 수 있습니다. 2.9 유죄 판결, 수용 또는 강제 구매를 참조하십시오.

반면에, 제3자가 계약 당사자가 아닌 경우 상업적 임대 이익에 대해 권리를 갖기는 어렵습니다. 단, 계약 당사자들이 달리 합의하거나, 임대보다 우선하는 등록된 담보가 있어 담보의 정산에 따라 처분 절차의 대상이 되는 경우 임대차 계약이 해지될 수 있습니다. 임대 부동산이 담보의 담보물인 경우, 부동산 소유자인 임대인은 법에 따라 임차인에게 그 사실을 알려야 할 의무가 있습니다. 그렇지 않으면 임대인은 비공개로 인해 발생한 손해에 대해 책임을 질 수 있습니다.

또한, 소유자가 임대인으로부터 임대한 토지 위에 재산을 소유할 수 있으므로, 임대인이 토지 임대 계약을 해지하는 동안 재산 소유자가 제3자에게 자신의 재산을 임대할 가능성이 있습니다. 이 경우, 토지 임대 해지는 재산 임대에도 영향을 미칩니다. 토지 임대 해지가 합법적인 경우 재산 임대에 발생한 손해는 토지 임차인이 부담합니다. 그러나 토지 임대 해지가 불법적인 경우, 임대인은 재산 임차인에게 지불해야 할 보상과 불법 해지로 인해 발생하는 기타 손해 비용을 부담하는 것에 대해 토지 임차인에게 책임을 질 수 있습니다.

6.23. 위반에 대한 구제/손해배상

임차인의 위반 및 임대차 계약 해지 시, 임대인은 해당 위반으로 인해 직접 발생한 실제 손해, 위약금(위반된 의무의 8%), 지불 의무 위반에 대한 지연 이자(연 20% 미만)를 청구할 수 있습니다. 대안으로, 임대인은 보통 1~3개월치 임대료에 해당하는 현금 보증금을 보유하거나, 건물 내 재산에 대한 유치권을 설정하고 처분할 수 있습니다. 임대인은 임대차 계약을 체결하기 전에 위 구제 조치의 적용에 대한 최선의 접근 방식에 대해 구체적인 조언을 구하는 것이 좋습니다.

7. 건설

7.1. 건설 프로젝트 가격 책정에 사용되는 일반적인 구조

건설 프로젝트 가격 책정에는 다음이 포함될 수 있습니다.

• 총액 가격
• 고정 가격
• 조정 가능한 고정 가격
• 시간 기반 가격
• 복합 방식을 사용한 가격

7.2. 프로젝트의 설계 및 시공 책임 할당

건설에는 일반적으로 다음이 포함됩니다.

• 프로젝트 개발자
• 건축 계약자
• 건축 제품 및 자재 또는 조립 장비 등의 공급 계약자
• 조사, 설계, 프로젝트 관리, 모니터링, 시범, 평가 등의 자문 계약자

(주)계약자 및/또는 (프로젝트 관리를 위해 개발자가 설립한 경우) 건설 관리 위원회는 법률 및 개발자 앞에서 품질 및 안전 측면에서 수행된 작업 범위에 대해 직접적인 책임과 의무를 집니다. 모든 2차 계약자는 주 계약자 앞에서 책임을 집니다. 계약자의 책임을 전부 또는 부분적으로 할당하는 것은 공식적이고 서면으로 된 문서에서 소유자에 의해 합의 및/또는 승인되어야 하며, 그렇지 않으면 그러한 할당은 무효이고 효력이 없습니다. 책임 할당은 품질, 진행, 수량, 산업 안전 및 환경 통제에 관한 건설 관리법에 반하지 않고 항상 준수해야 합니다.

7.3. 건설 위험 관리

건설에서의 위험은 일반적으로 당사자 간의 계약에 따라 벌금 및 배상을 통해 (주) 계약자에게 전가됩니다. 그럼에도 불구하고 건설 및 공공 책임 보험을 포함한 건설 투자 활동의 위험에 대한 의무 보험에 가입해야 합니다.

7.4. 일정 관련 위험 관리

건설법에 따르면 프로젝트의 건설 일정은 개발자, 감리 부서, 주 계약자 또는 관련 당사자에 의해 적절하게 감독되어야 합니다. 어느 단계에서의 지연도 전체 투자 일정에 영향을 미쳐서는 안 됩니다.

건설 계약의 주체는 계약자가 당사자들이 합의한 일정을 계속 지연시키는 경우(당사자들이 달리 합의하지 않는 한) 계약의 이행을 중단하고 일방적으로 계약을 해지할 권리가 있습니다. 건설 일정 위반에 대해서는 계약 당사자 또는 제3자, 즉 당사자들이 합의한 경우 개발자 또는 소유자에 대한 위약금 및 손해 배상이 가능합니다.

또한, 개발자는 일반 투자 일정에 대한 수정 요청서를 제출해야 합니다.

7.5. 계약자의 이행을 보증하기 위한 추가적인 담보 형태

계약자의 이행을 보증하기 위해 소유자는 계약자에게 보증금, 에스크로 또는 모회사 또는 은행 보증을 포함할 수 있는 모든 형태의 보증과 같은 추가적인 형태의 담보를 준수하도록 요구할 수 있습니다. 특정 보증은 개발자와 주 계약자 간에 상세하게 합의되어야 하며, 건설 계약이 발효되기 전에 개발자에게 정식으로 전달되어야 합니다.

이행을 보증하는 담보는 계약 금액의 2%에서 10% 범위 내에서 평가됩니다. 위험이 높을수록 요율이 높아지지만, 그 가치는 계약 금액의 30%로 제한되며 관할 기관의 승인을 받아야 합니다(법령 37/2015/ND-CP 제16조).

7.6. 미지급 시 유치권 또는 담보

프로젝트 개발자 또는 건물 소유자는 개발자의 미지급에 대한 예방 조치로 계약 관계를 맺고 있는 (주)계약자에게 지급 능력이 있다는 증거를 제공할 수 있습니다.

지급 능력 보증은 다음 조치를 포함하는 법률에 의해 충족될 수 있습니다:

• 승인된 자본 분배 계획
• 은행 또는 신용 기관의 보증서
• 신용장
• 대출 계약

개발자가 건설 계약서에 명시된 대로 계약자와 합의한 지불 일정을 준수하도록 보장하기 위해 건설 계약 체결 전에 지불 보증이 제공되어야 합니다. 법률은 건설이 긴급한 목적이 아닌 한, 규정된 대로 지불 보증 없이 개발자가 건설 계약을 체결하는 것을 금지합니다.

대안으로, 이는 법률에 의해 규정되거나 금지되지는 않았지만, 개발자는 개발자(또는 부동산 소유자)의 미납 시 건물에 대한 유치권을 보유하기로 계약자와 합의할 수 있습니다. 그러나 이는 베트남의 일반적인 건설 관행이 아니며, 건물에 대한 담보와 같은 다른 부담도 마찬가지입니다.

7.7. 사용 또는 거주 전 요구 사항

건물이나 프로젝트가 시작되기 전에 개발자는 관할 당국이 발급한 사용 승인서를 받아야 합니다.

8. 세금

8.1. 부가가치세 및 판매세

베트남에서 생산, 거래 또는 소비에 사용되는 재화 및 용역은 부가가치세 대상입니다. 부동산 이전과 관련하여 부가가치세는 부동산 이전 가격(정부 당국이 발표한 토지 가치 제외)의 10% 세율로 부동산 구매자에게 부과됩니다.

8.2. 조세 책임 완화

법인 판매자/양도인에 의한 부동산 매매 또는 이전(자산 거래)의 경우, 부가가치세(10%)와 법인 소득세(CIT)가 적용됩니다. CIT는 부동산에서 발생한 양도소득의 20%입니다. 그러나 주식회사(JSC)의 주식 매각(주식 거래)으로 구조화된 경우, 세금은 이전된 주식의 0.01%가 될 수 있습니다(해당 법인의 주식 100%를 이전하는 경우에도). 따라서 "주식 이전 거래" 접근 방식은 부동산 개발 프로젝트의 인수 거래에서 일반적으로 사용됩니다.

8.3. 지방세

사업 면허세(또는 면허 수수료)는 등록 자본금을 기준으로 모든 사업체에 적용됩니다. 세금은 소액(연간 약 135달러)입니다. 그러나 이 외에도 법인(재산 소유자로서)은 토지 가격과 토지 면적을 기준으로 토지세를 납부해야 합니다.

8.4. 외국인 투자자에 대한 소득세 원천징수

법인으로서의 외국인 투자자는 베트남에서 부동산을 직접 소유할 수 없습니다. 부동산에 대한 모든 투자는 베트남 법에 따라 설립된 법인을 통해 이루어져야 합니다. 외국인 개인은 부동산 개발업자로부터 상업용 주택만 구입할 수 있습니다. 법인은 부동산 임대 또는 매각으로 얻은 과세 소득에 대해 22%의 세율로 법인 소득세를 부담합니다. 개인은 부동산 임대로 얻은 과세 소득에 대해 5%, 부동산 매각 또는 이전으로 인한 매각 또는 이전 가격에 대해 2%의 개인 소득세를 부담합니다.

8.5. 세금 혜택

부동산을 소유한 개인은 해당 주택/토지가 유일한 주거용 주택/토지이거나 거래 당사자가 법률에 규정된 친족 관계에 있는 경우 주택, 토지사용권 및 토지에 부속된 자산의 이전으로 얻은 소득에 대해 세금 면제를 받을 수 있습니다. 특정 프로젝트에 투자하는 법인도 일정 기간 동안 세금 면제 또는 세율 인하 혜택을 받을 수 있습니다.